Odpovědnost za technický stav domu

Bytové družstvo             

Z hlediska vlastnictví je bytové družstvo vlastníkem celého bytového domu. Tím pádem má jasně danou povinnost se o dům jako celek starat. Statutárním orgánem bytového družstva je buď předseda družstva (pro bytová družstva do 50 členů), nebo představenstvo bytového družstva (BD). Statutárnímu orgánu přináleží obchodní vedení družstva. V praxi to znamená, na rozdíl od společenství vlastníků jednotek (SVJ), že představenstvo rozhoduje o všech provozních záležitostech spojených s fungováním domu. A to i o těch, o kterých u SVJ musí rozhodovat shromáždění vlastníků.

Společenství vlastníků

Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem správy a údržby společných částí bytového domu. Společnou částí jsou všechny prostory, které nejsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků a které jsou nutné pro funkčnost domu jako celku. O konkrétních věcech pak rozhoduje výbor společenství v rámci běžného provozu a shromáždění vlastníků v případě větších oprav a investic.

V obou případech je součástí povinností družstva i společenství starost o bytový dům z hlediska správného technického stavu. To, co se rozumí správným technickým stavem domu, definují zákony, vyhlášky, či normy. Na jejich základě jsou prováděny pravidelné revize a kontroly technických zařízení. Jedná se zejména o zařízení:

• Měřící - vodoměry, elektroměry, plynoměry, kalorimetry, ITN (indikátor topných nákladů).
  
• Rozvody - elektro, plyn, zabezpečovací systém, EPS (elektronický požární systém).
  
• Hasicí přístroje, hydranty.
• Výtahy, kotelny, komíny.

Na domě je nutné kontrolovat i další části, které nepodléhají revizím a kontrolám z legislativy. Jedná se zejména o vizuální kontrolu stavu vnějších částí budovy (střecha, komíny, omítka, kanalizační vpusti, vstup do domu, schodiště, atd.). Je dobré pokusit se do této kontroly zapojit i obyvatele domu, každého dle jeho možností a ochoty.

Pro lepší poznání co je a co není společnou částí nemovitosti (v případě SVJ), doporučuji pročíst si seznam uvedený v § 5 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Zřejmě některé z vás překvapí, že okna jsou součástí společných částí domu (§5 odst. d))! Víme o mnoha domech, kde si každý vlastník vyměnil okna za vlastní peníze a podle toho dům taky vypadá. Nicméně odpovědnost, zejména za technický stav oken užívaných vlastníky, nese statutární orgán. A ten stav není dobrý. Okna instalovaná před 10, 15, či dokonce 20 lety většinou nebyla nikdy servisována. Uživatelé berou jako běžný stav to, že okna nejdou plynule otevřít a zavřít, že kolem rámu, či křídla profukuje, nebo dokonce že při vyklápění celé křídlo vypadává. To jsou situace zdraví ohrožující a za to vše nese odpovědnost statutární orgán.

Pokud budete chtít pomoci s řešením technického stavu vašeho domu, stačí poslat požadavek na info@pronasdum.cz. Rádi s vámi problematiku zkonzultujeme a navrhneme možné řešení.

Všem bydlícím přejeme bytové domy v bezvadném technickém stavu a výborné sousedské vztahy.

Autor: Ing. Vladislav Hrdlička, Pro náš dům, z.s.